La familia llega a la notaría con la escritura original, la información del Catastro y la nota simple, pero las superficies, los usos o las descripciones físicas no encajan. La adjudicación de la herencia se retrasa o se paraliza porque falta una explicación o un soporte documental que justifique esas discrepancias. En ese instante, los herederos se enfrentan a un bloqueo que les impide inscribir los bienes a su nombre o proceder a una venta pactada.
Esta situación se produce porque las viviendas heredadas suelen arrastrar de forma silenciosa ampliaciones no declaradas, anexos construidos con posterioridad, descripciones antiguas, datos catastrales modificados de oficio o, directamente, edificaciones completas que se ejecutaron en su día pero que nunca pasaron por el Registro de la Propiedad.
El primer filtro: la clasificación del suelo
Antes de plantear cualquier rectificación en la escritura de herencia, el primer condicionante que determina la viabilidad del expediente es la clasificación del suelo sobre el que se sitúa el inmueble, conforme a la Ley 7/2021, de 1 de diciembre (LISTA):
Suelo Urbano:
el escenario que suele presentar mayor viabilidad técnica para subsanar errores métricos o incorporar antiguas ampliaciones mediante expedientes de concordancia o asimilación.
Suelo Rústico Común:
el análisis técnico debe verificar que el inmueble se asiente de forma aislada y que no se incurra en parcelaciones urbanísticas prohibidas. Notaría y Registro exigirán acreditar la antigüedad de la edificación y que dispone de servicios autónomos que eviten riesgos ambientales.
Suelo Rústico de Especial Protección:
en ámbitos protegidos (parajes naturales, zona de influencia del litoral, patrimonio), las posibilidades de asimilación se reducen drásticamente por la imprescriptibilidad de las potestades de disciplina. Si la herencia incluye una obra irregular en este suelo, notaría y Registro denegarán cualquier inscripción que suponga consolidar una infracción.
El factor clave: el plazo de 6 años
Para incorporar al inventario de la herencia una vivienda o ampliación que carecía de licencia original, es indispensable acreditar de manera fehaciente que el Ayuntamiento ya no dispone de plazo legal para iniciar un procedimiento de disciplina.
Conforme al artículo 153.1 de la LISTA, las medidas de restablecimiento de la legalidad solo pueden adoptarse dentro de los 6 años siguientes a la total terminación de las obras (o desde la aparición de signos externos que evidencien su implantación). A modo de contexto, la LISTA unificó este plazo en 6 años desde su entrada en vigor en diciembre de 2021, dejando atrás el plazo general de 4 años de la derogada LOUA en suelo urbano.
Excepción (artículo 153.2 de la LISTA): este plazo no aplica —la potestad es imprescriptible— si la edificación afecta a dominio público y servidumbres de protección, suelo rústico en zona de influencia del litoral, suelo preservado con riesgos ciertos subsistentes, zonas verdes y espacios libres, o bienes inscritos individualmente en el Catálogo General del Patrimonio Histórico de Andalucía. En estos supuestos el bloqueo notarial resulta insalvable por la vía de la antigüedad.
ONA, AFO y SALU: tres vías técnicas para desbloquear la herencia
Si el suelo urbano o rústico común lo permite y se acredita que la edificación ha superado el plazo de prescripción de 6 años, el ordenamiento ofrece tres vías para subsanar las escrituras y resolver el bloqueo notarial:
1. Declaración de Obra Nueva Antigua (ONA)
Vía registral regulada por el artículo 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre (TRLSRU).
Aplicación en herencias: indicada cuando el terreno figura registrado a nombre del fallecido, pero la vivienda o sus ampliaciones nunca se declararon en la escritura. Se aporta a la notaría un Certificado Técnico de Antigüedad y Superficies y las Coordenadas Georreferenciadas (GML) del inmueble para actualizar el folio real del Registro. Es la vía propia para incorporar al Registro una edificación no declarada.
2. Reconocimiento de Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO)
Figura de tolerancia urbanística municipal, definida en el artículo 173 de la LISTA y desarrollada en los artículos 405 a 409 del Decreto 550/2022, de 29 de noviembre (RGLISTA).
Aplicación en herencias: se utiliza cuando la edificación rústica o urbana heredada carece por completo de Licencia de Primera Ocupación o título equivalente. El AFO no legaliza la vivienda, pero declara una asimilación y tolerancia que permite reflejar su estatus jurídico, facilitando que un futuro comprador pueda obtener financiación hipotecaria.
3. Asimilado a Licencia Urbanística (SALU)
Régimen de asimilación de edificaciones consolidadas establecido en la Disposición Transitoria Quinta de la LISTA. Se aplica, según la clasificación actual del suelo:
- En suelo no urbanizable: a edificaciones terminadas con anterioridad al 25 de mayo de 1975 (entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo).
- En suelo urbano y urbanizable: a edificaciones para las que, a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio, ya hubiera transcurrido el plazo de restablecimiento (en la práctica, terminadas con anterioridad a agosto de 1986).
Aplicación en herencias: a diferencia del AFO, la SALU asimila la edificación al régimen de las edificaciones con licencia urbanística, tanto de obras como de ocupación o utilización. Bajo este estatus, los herederos podrán tramitar reformas de mantenimiento interior mediante Declaración Responsable. Este régimen no se extiende a obras posteriores ejecutadas sin licencia.
La concordancia entre Registro, Catastro y realidad
Cuando lo que falla no es la falta de declaración de una edificación, sino una discrepancia de cabida, linderos o descripción de la finca, la legislación hipotecaria (reformada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, en vigor desde el 1 de noviembre de 2015) ofrece procedimientos específicos de concordancia:
-
Artículo 199 de la Ley Hipotecaria:
procedimiento tramitado ante el registrador que permite incorporar a la finca la representación gráfica georreferenciada y rectificar discrepancias de superficie y linderos de cualquier magnitud, previa comprobación de la correspondencia con la parcela catastral.
-
Artículo 201 de la Ley Hipotecaria:
expediente tramitado ante notario para rectificar la descripción, superficie o linderos de la finca. Debe tenerse en cuenta que el artículo 201.1.e) excluye expresamente de este expediente la rectificación descriptiva de edificaciones y de elementos integrantes de edificios en régimen de división horizontal: la incorporación de una edificación no declarada se canaliza por la obra nueva del artículo 28.4 TRLSRU, no por el 201.
Importante: la coordinación Catastro-Registro admite una tolerancia gráfica en torno al 10% de la cabida inscrita en determinados supuestos, pero la apreciación de la correspondencia entre finca y parcela corresponde al registrador.
El diagnóstico técnico: qué se revisa primero
Para volver a la notaría con una propuesta sólida y evitar correcciones parciales que generen otro bloqueo, el análisis cruza:
Fuentes que se cruzan antes de elegir vía.
- Catastro: referencia catastral, uso constructivo, superficie declarada, cartografía y año de construcción.
- Registro: nota simple, titularidad vigente del fallecido, descripción literal de la finca, cargas y base gráfica inscrita si existe.
- Escritura: descripción del inmueble, obras declaradas, anexos, linderos y antecedentes de adquisición.
- Licencias: licencias anteriores, proyectos, finales de obra o ausencia documentada de expedientes.
- Planeamiento: clasificación del suelo, ordenanzas, linderos, afecciones y criterios de cada Ayuntamiento.
- Antigüedad: fechas acreditables mediante documentos de época, recibos de contribución, contratos de suministros u otras fuentes admisibles.
- Ortofotos: secuencia histórica de fotografías aéreas de la Junta de Andalucía para comprobar cuándo aparece cada edificación.
- Antecedentes municipales: descarte de expedientes de disciplina, requerimientos o multas coercitivas vigentes.
- Documentación comunitaria: estatutos, libros de actas o acuerdos cuando la obra afecte a fachadas, elementos comunes, divisiones o linderos.
Qué puede ganarse al ordenar la documentación
-
Desbloquear la adjudicación de la herencia:
permite al notario describir con precisión y seguridad jurídica el inmueble real en la escritura de partición, evitando devoluciones del registrador.
-
Evitar la devaluación de la vivienda:
regularizar documentalmente mediante ONA, AFO o SALU recupera el valor de tasación de cara a una futura venta.
-
Trazabilidad y seguridad jurídica:
aporta un soporte técnico claro para trámites coordinados ante el Ayuntamiento, el Catastro, el Registro y los futuros compradores o herederos.
Qué documentos conviene buscar en casa
Documentación útil para el estudio previo.
- Las escrituras de propiedad originales del fallecido (compraventa, herencia previa o donación).
- La última nota simple informativa del Registro.
- El último recibo del IBI o la referencia catastral de la vivienda.
- El certificado de defunción del causante.
- Planos antiguos, fotografías históricas o facturas de suministros que ayuden a datar las obras.
Fuentes y referencias normativas
- Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA). BOE núm. 289, de 2 de diciembre de 2021. Art. 153 (prescripción y excepciones), Art. 173 (asimilado a fuera de ordenación) y Disposición Transitoria Quinta (SALU).
- Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la LISTA (RGLISTA). BOJA núm. 232, de 2 de diciembre de 2022. Art. 405–409 (condiciones AFO).
- Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU). Art. 28.4 (inscripción registral de obra nueva por antigüedad / ONA).
- Ley Hipotecaria (texto según la reforma de la Ley 13/2015, de 24 de junio). Art. 199 (inscripción de representación gráfica georreferenciada y rectificación ante registrador) y Art. 201 (expediente notarial de rectificación de descripción, superficie y linderos; exclusión de edificaciones del apartado 1.e).