Glosario técnico

Glosario técnico de regularización.

Los términos, siglas y figuras que más aparecen en documentación urbanística, catastral y registral. En lenguaje claro, sin perder precisión técnica.

AFO (Asimilado a Fuera de Ordenación): Figura prevista en el art. 173 de la LISTA. Reconoce edificaciones terminadas cuando ha prescrito el plazo de la administración para restablecer la legalidad urbanística. No constituye legalización: tiene efectos limitados (suministros básicos, mantenimiento) pero no permite ampliaciones ni autoriza nuevos usos.
CATASTRO: Registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda. Describe la realidad física y fiscal de los inmuebles. Su información tiene presunción de certeza pero no acredita por sí sola legalidad urbanística ni inscripción registral correcta.
CERT (Certificado de antigüedad): Documento técnico firmado por arquitecto colegiado que acredita la fecha en que una edificación quedó terminada. Se utiliza para inscribir obra nueva antigua, en compraventas, en herencias y como apoyo documental en expedientes urbanísticos.
COA Málaga: Colegio Oficial de Arquitectos de Málaga. Corporación de derecho público que agrupa a los arquitectos colegiados en la provincia. Visa documentación técnica cuando es exigido por la administración y supervisa el ejercicio profesional.
CUS (Cambio de uso): Procedimiento urbanístico para modificar el uso autorizado de un inmueble (vivienda, comercial, oficina, etc.). Requiere cumplir condiciones del planeamiento aplicable y, según el caso, obras de adaptación.
DT 5ª LISTA: Disposición Transitoria 5ª de la Ley 7/2021 de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía. Regula el régimen de edificaciones irregulares existentes a la entrada en vigor de la ley, incluida la figura SALU en suelo urbano.
LISTA: Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía. Es la norma marco de urbanismo aplicable en Andalucía. Sustituye a la anterior LOUA.
LOUA: Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía. Norma derogada por la LISTA pero referenciada frecuentemente en documentación histórica.
NN.SS.: Normas Subsidiarias de Planeamiento. Instrumento urbanístico utilizado en muchos municipios pequeños como alternativa al PGOU. Recoge la ordenación general del término municipal.
NOTA SIMPLE: Documento expedido por el Registro de la Propiedad que resume el contenido vigente de una finca registral: titularidad, cargas, descripción. Es informativa y no acredita derechos por sí sola.
ONA (Obra Nueva Antigua): Figura del art. 28.4 del TRLSRU. Permite inscribir en el Registro de la Propiedad edificaciones terminadas hace más del plazo de prescripción urbanística cuando son conformes con el planeamiento. Requiere certificado técnico de antigüedad.
PGOU: Plan General de Ordenación Urbanística. Instrumento de planeamiento municipal que define la ordenación urbanística del término municipal: clasificación del suelo, ordenanzas, calificaciones.
RECTIFICACIÓN DE CABIDA: Operación registral que permite ajustar la superficie inscrita de una finca cuando difiere de la realidad física o de Catastro. Requiere certificado técnico y, en casos relevantes, levantamiento georreferenciado.
REGISTRO DE LA PROPIEDAD: Institución pública que inscribe los derechos sobre bienes inmuebles: titularidad, cargas, servidumbres. Las inscripciones tienen efectos de oponibilidad frente a terceros.
RGLISTA: Reglamento General de la LISTA, aprobado por Decreto 550/2022. Desarrolla los aspectos técnicos y procedimentales de la LISTA.
SAFO: Variante terminológica de AFO que se utiliza en algunos municipios. Conceptualmente equivalente: reconoce edificaciones terminadas con prescripción urbanística cumplida.
SALU (Situación Asimilada a Licencia Urbanística): Figura prevista en la DT 5ª de la LISTA aplicable a edificaciones en suelo urbano que cumplen ciertas condiciones. Reconoce una situación urbanística sin constituir legalización plena.
SEG (Segregación): División de una finca en dos o más fincas independientes. En edificios, división horizontal. Requiere autorización urbanística y formalización notarial y registral.
SUELO RÚSTICO: Categoría de suelo definida por LISTA y planeamiento como no urbanizable o de especial protección. Limita construcciones, usos y posibilidades de regularización.
SUELO URBANO: Categoría de suelo que cuenta con servicios urbanísticos y está integrado en el tejido de la ciudad. Es el ámbito habitual de la figura SALU.
SUP (Regularización de superficies): Operación técnica para ajustar las superficies declaradas (en Catastro, escritura, planos) con la realidad física tras un levantamiento. No legaliza por sí sola; ordena documentación.
TRLSRU: Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015). Norma estatal de referencia para urbanismo y vivienda. Contiene el art. 28.4 sobre obra nueva antigua.